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福星股份拟复制“旧改”模式全国扩张 2017年瞄准“双百亿”

每日经济新闻 2017-03-25 16:38:38

定增终止后,谭少群表示,公司将充分利用资本市场、债券市场、金融机构、股东单位资源,创新融资品种、拓宽融资渠道,加快现有项目特别是三四线城市项目的投资回收周期,进一步提升资金的使用效率和安全,确保项目稳健推进。

每经编辑 程成    

每经实习记者 程成

3月24日,福星股份公布2016年年报,报告期内实现地产收入94.4亿元,同比增长32.1%;斩获合同销售金额112亿元,实现净利润5.81亿元,同比增长23.9%。 

当前,楼市现状是面粉贵过面包,通过参与核心城市旧改城中村改造,实行“一二级联动”,无疑是房企控制成本的有效途径。近几年,福星股份深度参与武汉旧改城中村改造市场,似乎在闷声发大财。 

福星股份董事长谭少群指出,今年要在全国特别是一二线城市复制一二联动模式,实现“双百亿”目标,早日跻身房地产百强前列 

变更主业后地产一枝独秀

作为国内较早介入城市旧改城中村改造市场的地产企业,福星股份业务主要集中于武汉等湖北地区,一直较为低调。 

年报显示,2016年,福星股份地产业务实现收入94.4亿元,同比增长32.1%;合同销售面积108.1万平方米,合同销售金额112.9亿元,同比分别增长4.1%33.2%实现净利润5.81亿元,同比增长23.9%。 

放眼全国楼市,去年全国实现商品房销售面积15.73亿平方米,同比增长22.5%;实现商品房销售金额11.76万亿元,同比增长34.8%,销售额和销售面积均创历史新高。

根据此前国家统计局全国70个大中城市新建住宅价格指数显示,2016年全年,武汉市房价同比涨幅达到24.2%。福星股份合同销售金额的涨幅远高于合同销售面积的涨幅,可见,福星股份业绩的增长更多的来自于其主要业务市场湖北,特别是武汉市房价的大幅上涨。

2016年,福星股份旗下金属制品业务仅实现收入9.8亿元,同比增长16.7%,占公司业务比重为9.35%,较上年下降1.08%而房地产业务占公司业务比重较上年上升1.03个百分点至89.99%

在利润贡献方面,福星股份的房地产业务也是独挑大梁。2016年,福星股份房地产业务实现毛利近24亿元,而金属制品业务录得毛亏损1.03亿元。

不论从收入贡献方面,还是从利润贡献方面,房地产业务已经成为福星股份的明星支柱业务。

2016底,福星股份将主营业务变更为房地产开发。谭少群表示,金属制品相关行业仍处于产能过剩、同质竞争、低价倾销的不利环境中,盈利状况未发生明显改善,今后仍面临较长时间的困难局面。武汉作为长江经济带核心城市,未来房地产市场动力依然强劲

福星股份主业的变更,背后是谭少群对金属制品相关行业趋势的看淡和对地产行业的乐观。 

旧改项目定增受挫 

去年1018日,福星股份宣布了一项总额不超过33亿元的定增方案,根据该方案,福星股份计划定增2.6亿股,募集的资金在扣除发行费用后,将全部用于其位于武汉的红桥城K2及福星华府K4K5三个城中村改造项目,三个项目分别拟投资7.2亿元、12亿元和13.8亿元。 

对于此次定增,福星股份曾表示,随着房地产业务比重逐渐上升,对资金的需求不断提高。此外,公司城中村改造项目拆迁进度的加速推进,将有大量后续项目的开发需要强有力的资金支持。同时,通过本次非公开发行,公司资产负债率将得到降低,资本结构将得到优化。 

217日,证监会《上市公司非公开发行股票实施细则》的发布,却宣告福星股份36亿元定增方案破产。根据该细则,上市公司申请非公开发行股票的,拟发行的股份数量不得超过发行前总股本的20%本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月。 

值得注意的是,福星股份总股本为9.49亿股。而2015年,福星股份已进行过一次定增,当时募集资金扣除发行费用后为29.59亿元,该笔资金于当年1229日到账。 

福星股份的定增方案显然不符合证监会不超过20%、不少于18个月的两项指标要求,福星股份主动终止了33亿元定增融资。 

与此同时,福星股份2016年还完成了30亿元私募债,20亿元福星惠誉小公募债发行。如果此次定增成功,短短一年半时间内,福星股份即可向市场融资110余亿元。 

显然,福星股份旧改城中村改造项目的推进,对资金有着极强的需求。资金能否顺利到位,直接关系到福星股份房地产项目的推进。 

此次定增终止后,谭少群表示,公司将充分利用资本市场、债券市场、金融机构、股东单位资源,创新融资品种、拓宽融资渠道,加快现有项目特别是三四线城市项目的投资回收周期,进一步提升资金的使用效率和安全,确保项目稳健推进。 

复制一二级联动” 目标“双百亿” 

一二级联动一直以来是福星股份的最大优势,就连福星股份董事长谭少群也不否认。他此前指出,福星股份通过走差异化路线,积极投身武汉、北京和深圳等地城中村改造和旧改市场。 

2016年,福星股份33个房地产项目中有31个在湖北,1个在北京,1个在澳大利亚。房地产板块方面,湖北区域贡献了近92%的主营业务收入。 

显然,福星股份的业务过于集中于湖北市场。谭少群也多次表示要积极开拓武汉、北京和深圳等重点城市项目,同时将旧改与拿净地相结合。 

尽管在谭少看来,武汉作为长江经济带核心城市,未来房地产市场动力依然强劲。但福星股份依然有着布局全国的强烈意愿。 

20133月,福星股份挥师北上,收购北京宇盛宏利地产79%的股权,进军北京旧改市场。该项目位于北京市通州区永顺镇杨富店村,占地面积2.6万平方米,建筑面积6.6万平方米。不过年报显示,该项目计划总投资12亿元,目前仍处于待开发状态。 

进军北京后时隔半年,福星股份以5800万澳元收购位于澳大利亚西南威尔士州的一个地产项目100%权益。据悉,该项目占地面积4.9万平方米,建筑面积8.77万平方米,预计总投资18.7亿元。 

作为福星股份海外布局的一枚重要棋子,去年福星澳洲项目实现签约销售面积4.1万平方米,销售收入7.88亿元,毛利率达到27.2%,略高于福星股份24.5%的国内地产业务毛利率水平。 

就今年福星股份战略布局,谭少群表示,将加快在北京、上海和深圳等一线城市、重点二线城市和发展潜力大的区域城市的拓展;在海外,加快在美国、澳大利亚等国家的战略布局,并力争在十三五期间,跻身中国房地产百强企业前列,并向全球房地产知名品牌企业迈进。 

目前,福星股份土地储备面积714.96万平方米,但土地储备仍集中在湖北省的武汉市及周边城市。 

谭少群表示,2017年福星股份定下了“双百亿”的目标,即实现签约销售收入过百亿元,实现营业收入过百亿。对比福星股份2016年的表现,谭少群“双百亿”目标显然定的有些“保守”。

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