旭辉举牌阳光股份 看中的是物业资产还是A股平台？

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每经记者 吴若凡 每经编辑 隋丕宁

去年4月21日刚完成更名的阳光股份，也遭遇同业资本的青睐。

1月18日，阳光股份（000608.SZ）发布公告称，2016年11月2日至2017年1月17日，上海永磐实业有限公司（以下简称永磐实业）通过深交所集中竞价交易系统增持公司股份3749.56万股，占公司总股本的5%。这一比例已构成首次举牌。

国家企业信用信息查询系统显示，上海永磐实业有限公司成立于2014年，注册资本为1亿元，截至2014年2月28日，唯一股东为旭辉集团。《每日经济新闻》记者注意到，旭辉集团在港股市场上市平台为旭辉控股集团，股票代码为00884。

作为港股市场上市平台，此次旭辉旗下公司举牌阳光股份，意图何在？《每日经济新闻》记者就此联系旭辉集团品牌负责人，对方表示并不清楚。

旭辉举牌A股上市公司为哪般？

中国指数研究院数据显示，2016年旭辉集团累计实现销售额643亿元。1月3日旭辉控股发布公告称，已于2016年12月30日获得规模约5.3亿美元的银团贷款，2016年，旭辉的营运资金、债务结构和平均债务成本都较2015年更加良好。

对于举牌成本，《每日经济新闻》记者以2016年11月2日至2017年1月17日区间均价8.23/股计算，买入3749.56万股大约耗资3.09亿元。

截至去年三季度末，阳光股份总股本为7.50亿股，前十大股东持股比例为48.38%。其中，第一大股东RECO SHINE PTE LTD持股比例为29.12%，第二大股东北京燕赵房地产开发有限公司持股比例为6.61%，第三大股东北京国际信托有限公司持股比例为4.89%。以此计算，永磐实业举牌之后，以5%的持股比例暂列阳光股份第三大股东。

如果永磐实业持股比例要超过第一大股东，若按照上述均价8.23元/股计算，旭辉要花费15亿元左右。《每日经济新闻》记者注意到，截至2016年上半年，旭辉账面现金达166亿元。1月10日，旭辉控股发布的未经审核营运数据显示，2016年1到12月，旭辉累计合同销售额约530亿元，合同销售面积291.63万平方米。

对于阳光股份来说，近三年来，其业绩表现并不好。2014年公司亏损5.85亿元，2015年仅实现盈利2018万元，而2016年前三季度，公司净利亏损3.36亿元。虽然15亿元对旭辉来说，并不算高，但拿下业绩并不亮眼的阳光股份，旭辉到底看中的是什么？

“A股市场房企很受资本追捧。”知名房产专家薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，旭辉就是一家在港股市场上市的公司，面对A股上市平台能取得更高估值，更容易增发等各种优势，这种举牌方式，并不奇怪。“H股企业基于港股市场优势，能够更容易从海外拿到相对低成本的融资，拥有A股上市平台则对企业估值、市盈率等方面更有利。运作能力成熟的企业，搭建‘双平台’是不错的选择。”

对此，旭辉方面回应称，目前集团并没有双平台运作的想法。

大宗物业成房企“香饽饽”

虽然阳光股份近几年业绩不算亮眼，但记者注意到，截至2016年上半年，阳光股份住宅开发业务未售货值达35.5亿元，住宅开发业务面积30万平方米，主要集中在北京、上海、天津和成都。

根据兴业证券研报，2016年上半年，阳光股份旗下阳光大厦、成都九眼桥等项目的出租率都有显著提升，预计公司租金收入将稳健提升。报告指出，阳光股份持有商业物业均位于核心一二线城市，每年均有稳定2亿~3亿元租金收入。从入账价值看，该公司持有的投资性房地产价值50.41亿元，但真实内在价值接近70亿元。

在目前的趋势下，拥有成熟商办物业的低成本潜力企业的确很可能成为房企并购的重点。仲量联行发布的《中国商业地产投资年度回顾》报告就显示，2014~2016年办公楼和购物中心资产在房地产投资领域的占比达55%，仍占主导地位。

对于上海的商办物业而言，根据高力国际统计，2016年全年录得写字楼物业和商铺物业的大宗交易升至47宗（写字楼总价值超706亿元）。高力国际执行董事汪蓓认为，上海的内资终端用户及国内外投资者均保持活跃。

能够以较低成本拿下上海、天津等城市买卖活跃的商办物业，对于企业而言，未来溢价和边际价值不容忽视。

“特别是当融资渠道收紧，2016年沉淀了大量资金的房企需要寻觅出路，房企寻求大宗物业的概率会越来越高。”仲量联行资深董事邵律告诉《每日经济新闻》记者。

记者注意到，虽然阳光股份部分物业存在问题，比如天津项目减值计提导致公司2014年业绩亏损，而公司的住宅开发业务对估值的贡献有限，预计可产生的利润贴现为1.4亿元，但因为货值足够大，所以可以为阳光股份带来大量的现金回笼。

“综合来看，阳光股份对于旭辉来说，算是一个价廉质优的平台，且对主营业务有益，是一次不错的投资。旭辉下一步如何增持，如若拿下阳光股份如何处理其项目层面的纠纷还需要观察。”有业内人士表示。