110亿一块地，全国新地王吓傻房奴！ 回望18年前，泪流满面……

每经编辑 吴若凡 李净翰    

近20年来，楼市始终是中国人热衷讨论的问题。从1998年开始，城镇住房制度改革，取消此前的福利分房，实行货币化分房。此后，房价持续上涨，在成就众多富豪的同时，也让更多民众悲喜交加。

▲眼前的这块地，就是全国新地王（每经记者 吴若凡）

 

就在昨日（8月17日），上海拍出的一块地吸引了公众目光：成交总价高达110.1亿！楼板价超10万/平方米！

该地块无论是总价还是单价均打破了中国土地成交纪录，也再一次挑战了公众对中国房地产行业的心理承受能力。

在此背景下，新华社在昨日晚间发表题为《热点快评：持续抓好楼市调控不可松劲》的文章称：

地价房价过快上涨带来的投资性需求并非真实有效的住房需求，只是从开发商手里转到了投资者手里，这种“库存搬家”现象，并没有真正实现去库存。

 

上海惊现中国最贵地王

17日，上海的静安（旧闸北）迎来了两区合并后的第一次拍地。

▲地王的地理位置

 

这是自2004年土地招拍挂以来，上海内环内首次出让的住宅地块，不但地块面积大，而且地段优越，该地块距离上海火车站、外滩直线距离均约两公里左右，起拍价46亿元。

不过，和其他中心城区宅地一样，该地出让条件较为严苛：

中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%，计79022.9平方米以上（这对于其打造高档住宅而言不能不说是一大限制）。另要求持有100%的商业物业；配建保障性住房5.0%以上等。

可是该地块一经推出，依然吸引了18家开发商的参与：

雅居乐、世茂、金辉、金茂+中铁、西藏城投、龙湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融创、葛洲坝、旭辉、中粮+首开+建发、华润+华发、万科。

▲地王周边环境（每经记者 吴若凡摄）

 

据新浪财经报道：

在现场，不少竞价企业直接1亿、3亿进行跳价，加价态势甚为“凶猛”。经过几轮激烈竞价后，大约10点左右，融信出手直接将价格跳到61亿元。

随后，更多房企开始加入，不仅前期活跃的仁恒继续深度竞拍，龙湖、招商也纷纷开始举牌，融创则出价到71.8亿元。此后，在仁恒和融信的纠缠中，后者叫价到80亿元，当时主持人就提醒溢价已经很高，不过大家并未停止竞争，而万科的出手，将价格叫到83.4亿元。

竞拍过程中，实际上已经打破了全国单价地王纪录，而后每一次加价，都在不断刷新该纪录。经过轮番竞拍后，仁恒将地块叫价提到了100亿元，在百亿以上，仁恒、中粮+建发+首开与融信“三国杀”，经过452轮竞价后，融信终于以110.1亿元拿下静安地王，溢价率达139%！

房产业内人士预计，从楼板价100315元/平方米推算，该项目未来保本价将达到15万元/平方米。

实际上，近期这已经不是融信第一次在上海夺得地王了。7月底，融信以总价31.55亿拍得上海杨浦区新江湾城一地块，最终经过一个多小时的激烈争抢，融信从龙湖、山东黄金等多家房企“虎口里”夺食。

在现场的记者很难想象，这是新中国成立以来价格最高的一块土地。

▲视频截图（每经记者 吴若凡摄）

目前，该地块周边项目的售价普遍在9万元/平方米以上，6月开盘的圣和静安公馆均价为9.4万元/平方米，万科翡翠雅宾利均价超过9万元/平方米，中粮地产开发的天悦一号将于9月底入市，此前业界预估的价格为11万元-13万元/平方米。

 

中国楼市18年变迁史

1998年，以国务院《关于进一步深化城镇住房制度 加快住房建设的通知》这份文件为标志，住房货币化改革进程全面开始。

在此之前，是福利分房模式，意味着每个人的工资，都要扣除一部分作为建房基金。有的人可能一辈子都在做贡献，可是因为分数低，一直分不到房，在北京、上海老少几代挤在一间破旧的小房子、阁楼里——许多90年代的电影、电视剧都会有这样的场景。

从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。当年的全国平均房价是多少？408元/平方米。

改革后的货币分房，则是政府不再为有购买能力的人建房，变成由市场供应，政府通过建立公积金制度，进行金融方式的支持，即住房市场化。

从1998年到2014年的房价变迁，媒体人艾经纬在其著作《房市大衰退：33年房市变迁大推演》有这么一段表述：

也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实际上没有，1998年~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。

从今天回头看，房价在2001年~2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。

而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000元、4000元、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。

在这16年间，政府对房地产也出台了不少调控政策：

▲图片来源：汇通网（微信号：myfx678）

每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，房价涨得最快的时期，是2008年年底到2009年上半年，那时候美国发生金融危机，而中国采取了积极的财政政策和“适度宽松”的货币政策，许多资金就在这个时候进入房地产，推高了房价。

▲如今的房价只能让人仰望（图片来源：东方IC）

一线城市不断上涨的房价，显然刺激了不少人，今年这么一条财经新闻就火了：《315家上市公司年净利不到1500万：不够买深圳一套房》。

上市公司尚且如此，何况普通的工薪阶层？

新华社就在3月初发文呼吁：

一线城市房价持续上涨对于实体经济的冲击更大。高房价将颠覆人们对财富和生活的认知，如果一个城市每年房价上涨三成以上，试问这个城市的企业家和年轻的创业者们是买房还是办实业？

▲图片来源：东方IC

火热的楼市，让中央和地方政府都坐不住了。今年3月15日，住建部对楼市表态称，“现在我们的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价”后不久，3月26日，中国过去一年楼市最火热的两个城市：上海、深圳，发布楼市新规！新规均对缴纳个人所得税或社保等做出规定，提高购房者门槛。

与此同时，地王频现成了上半年房地产市场的一大特征，全国50个主要城市冒出200余宗地王。在近日召开的博鳌论坛上，与会人士认为，这场“地王盛宴”背后的风险值得警惕。

“现在是没买到地纠结3天，买到地纠结5年。”旭辉控股董事兼主席林中认为，未来5年，北上广深房价难以覆盖现在的地价，近来在这些城市买地如果要想有钱赚，压力不小。

8月17日，上海这块成交总价高达110.1亿的地块，又成为新的地王案例。

 

房价到底高不高？

房价到底高不高？以刚出全国新地王的上海为例，其在1999年的平均房价是3176元/平方米，到2015年已经达到3.5万元/平方米，房价暴涨源于海量外来人口的购房需求。17年间，房价增长了10余倍！

上海市统计局今年2月29日公布的数据显示：

至2015年年末，上海市常住人口总数为2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万人，外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%，2014年度外来常住人口为996.42万。这是上海外来常住人口十五年来首现负增长。

以下来自第一苏州（微信号：firstsuzhou）制作的两张图显示：

从1999年至2016年4月份上海新房房价走势，可以看出在2007年之前上海房价每平米不足1万元，从这之后房价开始快速上涨！

看后让人泪流满面……

▲图片来源：第一苏州（微信号：firstsuzhou）

今年两会上，有记者向住建部部长陈政高提问：

现在社会上有一种担忧，认为目前我国的房地产市场似乎和80年代的日本非常相似。当时日本的房价从1985年开始在6年内增长了3倍，随后从1991年开始出现了断崖式下跌。

现在有担忧认为，中国的楼市可能也会像当时的日本一样发生崩盘，请问对此您怎么看？

陈政高坦陈他了解这种议论，还请教过专家，答案指向也比较明确——不能相提并论。他指出：

第一，时代不同。日本发生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、经济条件和今天都大不一样，甚至是完全不一样了。

第二，国情不同。中国和日本的城镇化水平不同，经济发展阶段不同，宏观调控的措施也不同。

著名财经评论员马光远曾告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者：

中国的城镇化还没有完成，而日本房地产泡沫破灭时城镇化已经完成，中国的房价和当年日本比，其实并不高。

天诚地产会（微信号：timsonfdc）曾对日本、美国、俄罗斯房价上涨和下跌原因分析，并与中国进行了对比：

尽管如此，融信创下史上最贵地王纪录的数字——110，也更像是一种预警，拉响了中国房地产的强警报。