昆吾九鼎执行总裁何强：商业地产ABS料将盘活10万亿

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每经记者 杜冉乐

当前全国商业地产已进入存量时代，一二线核心城市均有不少优质商业项目亟需资本化，应如何资本化创新？PE资本已在其中扮演着重要角色。

之前，中信发起了国内首只私募REITs。近日，九鼎投资拟将旗下PE业务平台--昆吾九鼎注入中江地产，相当于一家房企旗下多了一个私募投资平台，但与传统房企旗下的地产基金并不相同。

9月24日上午，由《每日经济新闻》报社于南京举办的第五届中国价值地产年会暨2015年中国价值地产总评榜论坛上，昆吾九鼎执行总裁何强表示，在房地产金融上，我们认为整个房地产行业证券化的市场空间非常大，如果商业地产进行资产证券化（简称ABS），足以腾挪出10万亿资金。

本土地产金融创新扩围

截至目前，立誓要做“中国版黑石”的九鼎投资挂牌新三板已一年多，这家被称为开创国内首家登陆新三板先河的私募投资巨擘，市值从百亿飙升至近千亿，一度创造了多个行业第一。

“挂牌新三板之后，公司业务链条做了一些扩充，我们收购了九州证券，发起设立了PE机构第一家公募基金，也筹建了一个保险公司，今年5月份又收购了中江地产，近期又收购了富通国际香港子公司，也有一个P2P的九信金融。”何强介绍说，九鼎的目标是打造一个在全球有竞争力的综合性资产管理公司。

实际上，九鼎投资作为国内PE巨头，在其去年年报中就明确表示，要在固定收益板块设立不动产基金等重要事项。

这只是当前资本机构深入渗透地产金融的一个缩影。仅在私募投资领域，在中国证券投资基金协会相关数据中，截至今年7月底，基金业协会已登记私募基金管理人16604家，已备案私募基金17415只，认缴规模4.11万亿元，实缴规模3.34万亿元。

去年，中信旗下发起了国内首只私募REITs产品，而今年以来，鹏华基金与万科发起了首只以前海万科公馆租金收益权为主要投资标的的公募REITs。前不久，万达与第三方支付平台快钱公司也发起了首个互联网金融众筹产品“稳赚一号”。

何强表示，在融资渠道上，很多针对的还是一些大型企业，对很多中小型企业，这些产品、渠道用不上。“我们也想帮助中小型房企或商业地产企业能够解决上市难、融资难的问题。有句话说的好，有条件我们要上，没有条件，我们创造条件也要上。”

“去年，我们就针对整个房地产行业上市、融资这些问题，创新设计了一个方案，就是用我们房地产企业的股权去换上市公司的股票，使得很多房地产企业非常感兴趣，最后达成意向合作有1500亿的资产，后面跟证监会沟通，最终批了300亿。”

商业地产ABS盘活10万亿资金

当前，整个房地产业的证券化有哪些方式？何强介绍说，第一个是IPO与重组上市，第二类是发行债券，第三类是现在说的比较多的REITs。

值得一提的是，ABS越来越成为房地产资产证券化的热点。何强认为，在国外很多是用商业抵押、担保债券，实际上，这种债券占了美国房地产融资市场的三分之一，国内直接发行债券比较少，多是类似房地产信托产品，但受到发行人数的限制。

早在2013年，中国证监会曾发布了《证券公司资产证券化业务管理规定》（〔2013〕16号），对证券公司通过设立特殊目的载体（简称SPV）开展资产证券化业务，也对基础资产的范畴做了界定。

今年初以来，随着《证券公司及基金子公司资产证券化业务管理规定（修订稿）》出炉，资产证券化开展主体范围由证券公司扩展至基金子公司，SPV由专项资产管理计划修订为资产支持专项计划，对基础资产实行负面清单制，但总体有利于ABS进一步推广。

日前，世茂集团首单地产物业ABS成功在上交所上市。前不久，金科股纷也抛出了第二单地产物业ABS产品。中国证券投资基金业协会数据显示，截至目前，在上交所发行的ABS产品总计37款，深交所发行的ABS总计20款。

在何强看来，全国70万亿信贷余额中，商业性房地产贷款余额为15万亿，按60%抵押贷款比重估算，若进行资产证券化，可达到10万亿规模。

实际上，大型房企在突破规模化、网络化和证券化上的难度并不大，但关键问题是更多中小企业，这也是未来的一大商机。

何强表示，九鼎现在就有一个商业项目计划，让商管公司的股东成为项目平台股东，由平台掌管这些商管公司的股权，从而打造基于互联网大数据的商业服务平台。

“我们的计划是在全国范围内联合数百家线下实体商业中心，整合成一家基于大数据分析的O2O商业服务类上市公司，预计整合后的平台公司利润达到10亿元，市值在两三百亿。”何强说。